无论是最新公布的房屋库存数据、还是房价数据都表明，此前“高烧不退”的中国楼市正在降温！但综合专家观点看，虽然“降价退房”消息频现，但楼市拐点尚未真正到来！而指望房价跌回起涨点更是不可能，预测总体可有15-25%的跌幅。

　　9月楼市库存显著攀升

　　近日，易居研究院公布的最新数据显示，截至2018年9月底，受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43488万平方米，环比增长2.9%，同比减少5.5%。

　　数据显示，2015年1月以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，中间个别月份虽有反弹，但下跌的趋势没变。而今年9月库存规模明显增长，同时显著攀升。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“从同比增幅数据看，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，6月首次出现同比正增长态势，7至9月继续同比正增长，这意味着一线城市正进入补库存阶段。而二线城市、三四线城市虽然继续同比下跌，但跌幅是在持续收窄的。”

　　易居研究院报告认为，9月份全国百城库存数据出现上涨，说明供给规模较大，而市场去化效果一般。库存走势也使得房企营销压力增大，进而会更加依赖以价换量的策略。

　　严跃进指出，房价过高的态势将逐渐受到遏制，今年第四季度或许会有更多房企加入到降价促销的行列中。对于购房者而言，房价泡沫正在减少。

　　张大伟：

　　楼市的确到了卖不完的时代

　　中原地产张大伟表示，从全国房地产市场看，库存依然在去化，暂时不存在库存突然增加的可能性，但热点城市在统计数据上出现了库存的明显增加，这主要是因为供应量的增加。特别是之前积压的部分房源入市。从最近市场的去化看，的确到了卖不完的时代。

　　整体看，楼市刚刚入秋，除了少数几个城市外，市场依然供不应求。而何时库存才会出现拐点，楼市已没有‘金九银十’。9月超过六成城市的成交量同比出现下调。从市场看，2017年来，大部分热点城市的楼市已全面限价，这种情况下，房地产市场已没有淡旺季之分，市场更多看限价政策的严格与否。

　　9月房价涨势普遍降温

　　而楼市库存上升的同时，全国房价也普遍处于降温状态！此前10月20日国家统计局公布的2018年9月份70个大中城市商品住宅销售价格显示：

　　一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降； 二三线城市涨幅回落，降温可以说是全国楼市的主要特点。

　　据初步测算，从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%，其中：上海和深圳分别下降0.1%和0.2%，北京持平，广州上涨0.4%；二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%，其中：北京和上海均下降0.2%，深圳持平，广州上涨0.2%。

(图片来源：央视财经)

　　中原地产张大伟认为，“所有一线城市中，只有广州上涨，但实际上广州9月份的楼市已经有所降温，出现上涨是因为受到了‘双合同’泛滥的影响。”

　　二三线城市的涨幅也有所回落。9月份有64城新房价格环比上涨，相比8月份的67个已经出现了减少。

　　31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%，涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。

(图片来源：央视财经)

　　35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%，涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。

(图片来源：央视财经)

　　58安居客房产研究院首席分析师张波认为，9月楼市受到政策因素的强烈影响，除中央的宏观调控外，北京公积金“认房认贷”、深圳“731新政”、上海共有产权等“一城一策”，对房地产市场精准调控，这也让楼市出现普遍降温态势。

　　目前说拐点为时尚早

　　而对于近期被媒体频频报道的“业主维权要求降价、甚至退房”的消息。招商证券研报指出，近期关于房地产行业的新闻报道多呈负面，例如“金九银十”销售偏淡、降价、开发商信贷紧缩和政策收紧。

　　由于舆论通常关注最负面的情况，而公司常常指引最亮丽的一面，因此招商证券认为楼市的真实情况可能介于这两者之间。

　　招商证券表示，例如市场正在放缓但并未爆仓；降价可能是必要的，但不是大幅度的；主要开发商的资金承压但仍远未达到信用违约边缘。

　　新城控股副总裁欧阳捷表示，“降价行为或只存在于局部地区，且截止到目前，未出现蔓延之势。整个市场并不像有些企业说的那样悲观。全国所有城市中，下降的城市占比约为20%，上涨的城市约为30%，有涨有跌的城市大概占50%，我觉得这不能反映整体情况。”

　　也有房企销售人士表示，降价更多是吸引改善型需求。对于这部分人群，小降并无效果。部分楼栋部分户型较大幅度下降会真正带来成交量。

　　严跃进则认为，对于当前开发商来说，降价属于相对主动行为，即近期市场的供应项目太多，房企主动降价也是有利于资金回笼。若是项目销售回款效果好，那么降价策略就会减少。单纯看过去的楼市表现，交易一直不错，近期调整也是正常的。

　　严跃进表示，“目前说市场有拐点还为时过早，实际上地产行业的降温和调整都是存在的，即便是近期有降温，也不排除后续几个月还是会有反弹的空间。所以对于市场并不用太过于悲观。”

　　杨红旭：

　　房价总跌下跌15-25%

　　易居研究院副院长杨红旭则在10月28日表示，相当多的网友，希望房价能跌回到本轮上涨之前，也即2015年上半年(对于一二线来说)、或2016年上半年(对于三四线来说)。也即，上涨一倍或两倍的城市，房价下跌五成或七成。

　　老杨想说的是：趁早断了这一念想！对于多数城市来说，房价将总体下跌15-25%。我说的是总体，个体的跌幅可能小于总体，也可能大于总体。至于环京部分地区，房价下跌四成或五成，这在全国范围内，只是极端情况！

　　楼市调控松动了吗？

　　新华社：决不会半途而废

　　而近期，部分地区部分银行房贷利率出现下调，被视为“楼市调控松动”的信号。

　　新华社10月29日文章观点指出，当前有些杂音认为，经济下行压力加大可能促使政府放松房地产调控。要明确的是，根据7月31日中央政治局会议中所强调的“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”的调控精神，决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。

　　对于房贷利率下调，苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙也表示，近几个月央行降准等货币政策微调，市场整体流动性宽松使得银行的资金成本有所下降，首套房利率下调属于正常现象。

　　对于未来房价走势。新华社文章指出，不立不破，在房地产长效机制尚在研究、还未完全建立之际，在房地产调控正在逐步由以行政措施为主向综合施策转变的关键期，不会允许任何放松原已建立的调控政策体系、任由房价上涨的做法。

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