为严控楼市，近日，房地产金融监管政策不断加码。

　　10月19日，据报道，深圳等地国有大行已于近期收紧了房产抵押贷款的条件。同日，实地走访多家国有行、股份行后了解到，近期深圳部分大型银行，已经对个人房产抵押贷款审核有所收紧。其中部分银行已经停止了商铺类的房抵贷业务，对住宅类和公寓类的房抵贷审核条件比之前更为严格。

　　今年4月，深圳楼市出现了比较大的波动。对此，深圳银保监局和人行深圳中心支行、深圳住建局、市场监管局等五部门召开通气会表示，并未发现违规信贷资金大量流入楼市的情况。相关部门将坚决守住“房住不炒”的红线，压实商业银行责任，严禁信贷资金违规用于购房。

　　中国房地产数据研究院院长陈晟表示，当前我国房地产信贷规模上升较快，有些甚至已接近美国次贷危机时的杠杆水平，同时相关部门希望这个总额度有向下的趋势，因此决定了整体上对房地产信贷实施相对从紧和审慎的制度。

　　大行收紧“房抵贷”，部分银行停办商铺抵押

　　19日，深圳国有大行对房产抵押贷款收紧的消息曝出后，我们走访了位于深圳福田区的多家国有行和股份行进行求证。从多位负责信贷业务的客户经理处了解到，房抵贷业务审核收紧的现象属实。

　　中行某支行营业部客户经理表示，该行确实在近期收紧了对于房抵贷业务的办理，但影响不大，如客户能提供符合资质的材料和公司流水，一般不影响贷款的办理和放款。

　　上述客户经理表示，目前该行对于住宅类的放款额度，最高能达到房屋评估价格的6成，而公寓类及商铺类的抵押额度则相对较低，最高分别为5成和4成。这位经理称，目前该行房抵贷业务的利率也相对较低，仅为3.85%，与最新一年期LPR持平。

　　兴业银行某支行客户经理说，“目前各大国有银行都收紧了房屋抵押贷款的办理，特别是进入四季度，银行贷款投放也有收紧。”他介绍，目前该行办理一般住宅类房抵贷业务，下发的额度最多能达7成，但公寓类低于前者，一般该行已不做商铺类抵押，若要做放款额度也相对较低，主要原因在于商铺类房产的流动性较差。

　　我们以办理房屋抵押贷款为由咨询广发银行某支行工作人员时，该工作人员称，需评估房屋每平米单价是否超过6万元/平米，且负债率在75%即可下发房屋价值7成的贷款额度。同时她表示，该行目前不办理商铺类的房抵贷业务。

　　业内人士认为，深圳一些大行收紧房产经营贷，既有防范资金流向的考虑，也有控制整体规模的考虑。如一些银行贷款资金违规流入楼市，还有一些企业在疫情期间申请银行贷款的同时，将低成本贷款资金用于购买结构性存款进行套利，从这些角度上，收紧房屋抵押贷款的审核，能够对这些违规使用资金的现象产生一定的遏制作用。

　　中国房地产数据研究院院长陈晟说，“整个房地产金融体系一般分为两部分，一是房地产企业的融资，另一部分是居民家庭房产负债。目前我国在房地产信贷规模的上升速度较快，已经有些接近美国次贷危机时的杠杆水平，那么相关部门希望这个总额度有向下的趋势，这决定了整体上对房地产信贷实施相对从紧和审慎的制度。”同时他也认为，由于已临近年底，各大银行的贷款额度也相对较紧。

　　深圳严控楼市，建行吃大额罚单

　　此前针对经营贷相关情况，深圳银保监局成立专项工作组，开展深入调查摸底，有针对性地制定监管措施。4月20日，央行深圳中心支行已向深圳个商业银行发出通知，要求各商业银行紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场的情况。

　　与此同时，虽当时正处于疫情期间，但彼时深圳房价不降反升，仅2月，深圳二手房交易均价上涨约10%。

　　4月22日，深圳相关监管部门初步排查的情况显示，未发现支小再贷款信贷资金通过房产抵押经营贷形式流入房地产市场的情况；辖区存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。

　　同日，银保监会首席风险官肖远企在国新办举行的新闻发布会上回应深圳“房抵贷”问题时表示，如果是通过房产抵押申请的贷款，包括经营和按揭贷款都必须要真实遵循申请时的资金用途。我们要求银行一定要监控资金流向，确保资金运用在申请贷款时的标的上，对于违规把贷款流入到房地产市场的行为要坚决予以纠正。

　　之后，深圳房地产监管措施也不断升级，7月15日，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，9月10日深圳打击“假离婚”炒房再出招，建立婚姻信息查询机制，加强住房贷款业务的监督和检查。

　　另一方面，在监管部门严控信贷资金流入楼市的背景下，仍不断有银行因违规受到巨额罚单。

　　今年2月20日，北京银保监局给予某股份制银行合计2020万元罚款的行政处罚，罚单中列举了该行19项违法违规事由，其中13条跟房地产有关。

　　10月16日，银保监会深圳监管局开出5张罚单，其中3张罚单涉及向房地产领域违规发放贷款。在最大的一张罚单中，建行深圳分行被罚款731.35万元，罚没收违法所得121.35万元，成为今年10月以来银保监会开的金额最大罚单。

　　陈晟表示，“我们研究过，房价的增速与信贷的松紧程度这一指标的相关度很大，若信贷收紧，房价增速的动力就会下降。”他认为，对于金融机构来说，整体也要保证资金流向实体和企业，而不是造成房地产过度占用贷款额度，这也是监管调控的方向。

　　房贷利率“九连降”终结

　　此前，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。业内人士预计，四季度金融监管升级，金融环境趋紧，房企融资高度承压。

　　同时，房贷利率下降趋势也迎来拐点。

　　10月19日，据融360大数据研究院发布的《2020年10月中国房贷市场报告》称，对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2020年10月(9月20日-10月18日)，全国首套房贷款平均利率为5.24%，二套房贷款平均利率为5.55%，均与上月持平。报告认为，今年以来房贷利率九连降的趋势终结，拐点出现。

　　回到深圳楼市，在刚刚过去的9月，深圳的新房、二手房市场也出现冰火两重天的现象。

　　新房方面，深圳的“金九”楼市创下了7年同比成交量新高，也是今年月成交量新高，共成交4871套，成交面积为48.79万平方米。

　　相比火热的新房市场，二手房市场则几近冰点。9月，据中原研究中心统计，深圳二手房成交量继续大幅下滑，四个月以来，成交量首次不足万套，仅成交8820套，环比减少22.1%。

　　对于深圳楼市后市发展，中国房地产数据研究院院长陈晟认为，“从整体信贷从紧的背景下，一些比较热门的、核心区域的楼盘的上涨程度会缓和下来，回到平稳状态；同时，银行金融信贷也回到一种比较正常、平衡的状态。”

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